Эскроу-счета при строительстве частного дома: как это работает и зачем нужно

В последние годы все большее распространение получают эскроу-счета в сделках с недвижимостью. Эта практика хорошо зарекомендовала себя при покупке квартир на этапе строительства в многоквартирных домах, однако использование эскроу-счетов в рамках индивидуального жилищного строительства (ИЖС) пока не настолько распространено. В данной статье мы разберемся, как работают эскроу-счета при строительстве частных домов, в чем их преимущества, а также рассмотрим этапы открытия и использования таких счетов в рамках ИЖС.

Эскроу-счет: что это и для чего нужно?

Эскроу-счет — это специальный банковский счет, на котором хранятся деньги покупателя до тех пор, пока продавец (строительная компания) не выполнит свои обязательства полностью, оговоренные в договоре. То есть деньги поступают на счет застройщика только тогда, когда строительство объекта завершено, и банк подтверждает, что все условия сделки выполнены. Этот механизм защищает обе стороны сделки: покупатель (заемщик) получает гарантии, что его деньги не будут потрачены до выполнения всех условий, а застройщик — уверен в том, что после выполнения работ он получит оплату.

Как работает эскроу-счет в ИЖС?

При индивидуальном жилищном строительстве эскроу-счет используется для регулирования финансовых отношений между покупателем и застройщиком (исполнителем работ). Обычно, когда заключается договор на строительство дома, покупатель переводит средства на эскроу-счет, а банк блокирует эти деньги до момента обеспечения определенных этапов строительства или полного выполнения условий договора.

Строительство частных домов, как правило, включает несколько важных этапов:
Проектирование и подготовка участка;
Заливка фундамента;
Строительство стен;
Монтаж кровли;
Инженерные коммуникации;
Внутренние отделочные работы.

Договор может предусматривать поэтапные выплаты застройщику. Например, на каждом завершенном этапе строительства застройщик получает определенную часть средств с эскроу-счета. Это удобно и безопасно для всех сторон: застройщик получает оплату за фактически выполненные работы, покупатель — уверен о том, что каждый этап строительства будет выполнен качественно и в срок.

Преимущества использования эскроу-счетов при строительстве частных домов

Использование эскроу-счетов в ИЖС имеет множество преимуществ:

- Финансовая безопасность покупателя. Одним из главных преимуществ использования эскроу-счетов является защита интересов покупателя. Если застройщик не выполнит свои обязательства или нарушит срок сдачи объекта, средства будут заблокированы на эскроу-счете. В таком случае покупатель сможет вернуть свои деньги, если строительная компания проявит недобросовестность или объявит о банкротстве.

- Гарантия качества выполнения работ. Поскольку деньги открываются только после завершения каждого этапа строительства, застройщик заинтересован в качественном и своевременном выполнении работ. Это помогает избежать ситуации, когда застройщик начинает экономить на материалах или затягивать процесс строительства.

- Контроль и прозрачность процесса. Банк, управляющий эскроу-счетом, выполняет роль контролера и арбитра между покупателем и застройщиком. Покупатель может быть уверен, что банк не переведет деньги на тех пор, пока застройщик не приведет доказательства исполнения своих обязательств.

Основные понятия для понимания работы эскроу-счетов в ИЖС

ИЖС (индивидуальное жилищное строительство) — это строительство частного дома на земельном участке, предназначенном для индивидуального жилищного строительства. Обычно ИЖС включает в себя строительство одноэтажных или двухэтажных домов для одной семьи.

Заемщик — финансовое лицо, которое получает ипотечный или иной кредит для финансирования строительства дома.

Застройщик — юридическое или государственное лицо, которое занимается строительством дома. В договоре с использованием эскроу-счетов застройщик обязуется выполнить все строительные работы в соответствии с условиями договора.

Договор подряда — это договор между заказчиком (покупателем) и подрядчиком (застройщиком), в котором оговариваются условия строительства дома: сроки, этапы, стоимость и др.

Существенные условия договора — это важные условия договора, нарушение которых может повлечь за собой его расторжение. В договоре на строительство с эскроу-счетом к таким условиям относятся сроки выполнения работ, этапы строительства, порядок оплаты и сдачи объекта.

Как открыть эскроу-счет при строительстве дома?

Для открытия эскроу-счета в рамках ИЖС необходимо пройти несколько шагов:

- Выбор банка. Открыть эскроу-счет можно только в банках, имеющих лицензию на работу с такими счетами.

- Заключение договора на строительство. В этом документе определены все условия договора: сроки, этапы, стоимость. Договор должен быть подписан обеими сторонами — заказчиком и застройщиком.

- Открытие эскроу-счета. После подписания договора необходимо обратиться в банк для открытия эскроу-счета. Для этого потребуется предоставить в банк договор на строительство, а также документы, удостоверяющие личность и документы подтверждающие право на строительство. Банк проверяет подлинность всех документов и открывает эскроу-счет, на который клиент переводит необходимые средства.

- Перевод средств. Покупатель (заемщик) переводит деньги на открытый эскроу-счет. Это могут быть собственные средства покупателя или деньги, полученные по ипотечному кредиту. Сумма соответствует той, которая указана в договоре на строительство. Средства будут заблокированы на счете до выполнения условий договора.

- Контроль выполнения работ. Банк выступает в роли посредника, проверяя выполнение застройщиком этапов строительства. Обычно для этого застройщик предоставляет документы или акты выполненных работ, которые подтверждают завершение очередных этапов. В зависимости от условий договора, это может быть фотооотчеты, акты сдачи-приемки, а также другие документы, подтверждающие завершение каждого этапа строительства (например, фундамента, стен, крыши и т.д.).

- Средства перевода застройщику. Как только банк утверждает, что все условия договора выполнены, средства с эскроу-счета будут разблокированы и переведены застройщику. Если строительство ведется поэтапно, застройщик получает оплату за каждый завершенный этап. Если дом построен, то вся сумма перечисляется полностью.

- Завершение сделки. Когда все строительные работы завершены и дом готов к передаче, происходит окончательный расчет. Банк завершает операцию, перечисляет последние средства на эскроу-счет, и покупатель получает право собственности на строительный дом. Если же застройщик не выполнит условия договора, деньги останутся на эскроу-счете, и покупатель может расторгнуть договор и вернуть средства.

Пример использования эскроу-счета при строительстве дома

Допустим, Сергей решил построить загородный дом и заключил договор с застройщиком на сумму 8 миллионов рублей. Сергей оформил ипотеку в банке, и по условиям кредитования деньги должны быть переведены на эскроу-счет. По договору предусмотрено, что застройщик будет получать оплату поэтапно:

Первый этап — заливка фундамента (20% от общей стоимости).
Второй этап — возведение стен и кровли (30%).
Третий этап — проведение инженерных коммуникаций (20%).
Четвертый этап — внутренние отделочные работы и сдача объекта (30%).
Сергей перевел 8 миллионов на эскроу-счет в банке, и деньги были заблокированы. Как только застройщик завершил первый этап, он предоставил банку акт о выполненных работах. Банк проверил документы, и застройщику было перечислено 1,6 миллиона рублей (20% от общей суммы). После завершения второго этапа застройщик снова предоставил необходимые документы банку и получил следующую часть средств. Такой подход позволит Сергею контролировать ход строительства и быть уверенным в том, что деньги не будут выплачены до выполнения работ.

Альтернативы эскроу-счетам

Хотя эскроу-счета являются самым безопасным и современным способом защиты вложений при строительстве дома, существуют и другие схемы оплаты. Например:

- Авансовые платежи. Покупатель может выплатить часть суммы авансом, оставшуюся часть — по завершению строительства.

- Расчеты по этапам. Оплата за завершенные этапы строительства может производиться напрямую, без использования эскроу-счета. В этом случае покупатель сам контролирует выполнение работ и перечисляет деньги за каждый завершенный этап.

- Ипотечные программы с рекомендациями расчетов. Некоторые банки заключают ипотечные программы, по которым банк перечисляет средства застройщику непосредственно по мере выполнения работ. Этот метод также предусматривает контроль со стороны банка, однако в данном случае банк не использует эскроу-счет.


Эскроу-счета при индивидуальном жилищном строительстве — это эффективный механизм, обеспечивающий безопасность и прозрачность сделки для всех участников. Для покупателя эскроу-счет становится гарантом того, что его деньги не будут использованы до завершения строительства. Для застройщика это стимул завершить работу в срок и выполнить условия договора, чтобы получить оплату.

Использование эскроу-счетов позволяет минимизировать риски, связанные с недобросовестными застройщиками, и сделать процесс строительства более выгодным и контролируемым.